华润置地(01109.HK)

半年度毛利率创近三年同期新低 盈利缩水超10亿!华润置地欲分拆物业上市

时间:20-09-30 20:57    来源:中国经济网

或受疫情影响,华润置地(01109)上半年净利润较去年同期缩水超10亿元,其毛利率也一路走低

《投资时报》研究员 吕贡

日前,华润置地有限公司(下称华润置地,1109.HK)发布了截至2020年8月31日止未经审核的营运数据。公告显示,今年前八个月,华润置地累计实现合同销售金额1620.10亿元,实现合同销售面积约870.65万平方米。

从销售业绩分布来看,该公司分别在华东大区、华南大区、华北大区、华西地区、华中地区和东北大区实现销售额486.35亿元、390.75亿元、328.42亿元、151.11亿元、109.36亿元和154.11亿元。

从数据指标来看,华润置地前八个月已完成今年目标销售额2620亿元的61.84%。不过《投资时报》研究员注意到,仅7、8两个月,华润置地实现的销售额就高达511.90亿元,占总目标销售额的19.54%。也就是说,该公司今年上半年完成的销售业绩不及年目标总额的45%。

盈利缩水超10亿

华润置地成立于1994年,是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。成立两年后,该公司成功在香港联交所挂牌上市,2010年被纳入香港恒生指数成份股。

作为一家“世界500强”企业,华润置地的主营业务包括房地产开发、商业地产开发及运营、物业服务等。早在2016年,华润置地就提出了“开发物业+投资物业+X”的新商业模式,三年后即2019年,该公司在主营业务上继续保持增长,营业额同比增长21.9%至1477.4亿元。其中,投资物业租金收入达到120.3亿元,同比增长26.3%。这意味着,华润置地正式成为继万达商业后第二家租金收入突破百亿的内地房企。

可惜2020年8月26日,华润置地正式对外发布的其2020年上半年度业绩公告(下称半年报)显示,或是受突发疫情冲击,2020年上半年华润置地的业绩大幅下滑,盈利也出现缩水。

首先是营业收入和归属于母公司股东净利润(下称归母净利润)的双双下滑。据半年报数据披露,华润置地今年上半年仅实现营业收入448.69亿元,较上一年同期缩水近10亿元,同比降幅达2.14%;归母净利润也仅有115.42亿元,同比降幅达9.30%。

《投资时报》研究员梳理华润置地2017年上半年—2019年上半年财报发现,该公司半年度营业收入和归母净利润长期处于逐年递增态势。其中,营业收入分别为311.71亿元、437.78亿元和458.49亿元;而归母净利润分别为45.14亿元、88.51亿元和127.26亿元。

但需要注意的是,华润置地看似逐年稳增的业绩,增速却大幅放缓。2019年该公司营业收入和归母净利润的同比增速分别仅有4.73%和43.78%,较上一年同期相比分别骤减35.72个百分点和52.28个百分点。

除营业收入和归母净利润增速下降以外,《投资时报》研究员还注意到,华润置地2020年上半年的综合毛利率也出现下滑,为33.53%,同比下滑4.68个百分点。

与上述二者的区别在于,华润置地2017年上半年—2019年上半年的综合毛利率总体呈波动走低趋势,分别为35.01%、48.12%和38.21%。在2019年跌破40%之后,其毛利率就在2020年上半年降到了近三年以来半年度指标的最低值。

有业内人士分析认为,华润置地毛利率降低,主要系高毛利率的深圳业务入账下降所致。对此,华润置地的总裁李欣也在业绩会上回应称,目前地价不断升高,房地比一直在降,毛利率一路走低是定势。因此他表示,投资要关注多渠道,除了积极参与公开市场拿地,目标城市中符合高周转的项目都要尝试,对旧改和勾地也要重视。

还需要注意的是,华润置地今年上半年未完成年合约销售额目标的一半。据半年报数据显示,2020年上半年,该公司实现合约销售额1108亿元,同比减少6.7%,仅完成年初定下全年目标2620亿元的42%。而去年同期,这一目标完成率达到了48%。

华润置地2018年上半年—2020年上半年营业收入及归母净利润增速情况

数据来源:公司半年报

欲分拆物业上市

值得关注的是,华润置地在今年上半年中报披露的当天,发布了关于集团物业管理及商业运营服务业务可能分拆及独立上市的公告。

公告显示,华润置地正考虑分拆该集团的物业管理服务及商业运营服务业务,即其旗下的物业管理公司华润万象生活有限公司(下称华润万象生活)于香港联合交易所有限公司(联交所)独立上市。并且,华润置地也在半年报中表明了将物业管理与商业运营项目分拆上市的计划,意欲搭建成一个完整的轻资产管理平台。

虽然,据半年报数据显示,截至2020年6月30日,华润置地物业管理面积规模达到了1.12亿平米,较2019年底增长5.4%。其中,住宅物业管理面积0.98亿平米,商业物业管理面0.14亿平米。期内,物业管理收入实现27.2亿元人民币,同比增长9.1%,其中,住宅物业管理收入达16.8亿元,同比增长9.3%,商业物业管理收入高达10.4亿元,同比增长8.9%。

但需要注意的是,华润置地计划分拆上市的物业公司华润万象生活,却面临较大的毛利率考验。据Wind数据显示,2019年,上市物管公司的平均毛利率为29.4%,而华润万象生活同期的毛利率仅为16.1%。

并且,据半年报数据显示,华润置地来源于物业租金收入和酒店经营收入受疫情打击较大,同比下降幅度分别为6.9%及51.2%。此外,前文提到的华润置地总体毛利率下滑创新低,该公司开发物业的毛利率骤减或为重要原因之一,其较去年同期下降了4.9个百分点,仅有31.1%。