华润置地(01109.HK)

华润置地城市综合投资开发运营TOD模式 走向垂直城市与未来想象

时间:20-09-25 16:23    来源:东方财富网

原标题:华润置地(01109)城市综合投资开发运营TOD模式 走向垂直城市与未来想象

2010年6月,华润置地通过公开竞价,从上海申通地铁获得吴中路停车场地块项目公司50%股权和开发主导权,开始以国际领先的TOD模式(Transit-Oriented Development,“以公共交通为导向”的城市社区开发模式)集约利用土地,进行综合开发。2017年9月,随着上海万象城购物中心开门迎客,一座总建筑面积53万方,包含顶级购物中心、甲级写字楼集群、酒店和博物馆等业态于一体的城市综合体基本定型。依托地铁网络连通和综合体引擎优势,如今的吴中路一带已焕新升级为功能完善、配套齐全、商业繁荣的区域新地标,而这片土地围绕轨道交通开展的关于新型城市空间的塑造实践,也源源不断给步入下半程的中国城镇化发展提供想象空间。

空间塑造:上不入天、下不遁地的破局

TOD是一种以公共交通为导向的城市发展模式。近年来,随着国内城市发展进入轨道交通时代,TOD的概念逐渐火了起来,但十年前上海万象城综合体项目启动时,TOD还是个鲜为人知的生僻词,项目面临着国内没有任何先例可供借鉴的局面。

事实上,即便以今天的眼光重新审视,上海万象城的落地呈现也并非易事。原因在于项目是TOD模式中难度较高的车辆段上盖开发,基地情况复杂,三分之二的开发用地需在高度9米、荷载有限的停车场平台上完成,且开发时地铁已投入运营,无法对这一平台进行改造加固。此外,地块毗邻上海虹桥机场,处于航空管制区,建筑高度要求不得超过46米。这些客观条件,让上海万象城在规划设计阶段就面临着诸多限制——项目团队需要在满足地铁车辆段功能正常运行、保留既有建筑及其连接性的前提下,克服结构、空间、消防、抗震等方面的挑战,呈现满足后续运营需要和区域发展要求且兼具友好性的新盖物业方案,这无异于“带着镣铐跳舞”。

上海万象城综合体布局方案

“从设计蓝图到技术落地,困难更多,其中的艰辛非亲历不可体会。”时任项目土建资深经理的沈鸣,对上海万象城的施工难度深有感触。他介绍,项目实施中一直面临着地铁设施设备保护及运营安全风险,工程推进阻力重重。

以万象城购物中心和地铁博物馆连廊为例,由于此处位于地铁10号线牵出线正上方,施工中但凡有一针一线坠落,将引发下方高压电网短路,影响列车进出,唯有断电作业才能确保安全。为了不影响10号线的正常运营,项目团队只能趁每周一次的地铁检修时间向有关部门申请断电,获得四个小时的施工窗口期。为了充分利用好这短暂的四个小时,团队每次都提前策划、深化设计、充分沟通,还制定了详细的防护措施和应急预案,确保工程安全高效推进,如期完成。在持续七年的项目建设期,类似的困难不知凡几,“我们是第一个,都是摸着石头过河。”沈鸣说。

多方共赢:公共利益、商业需要的兼顾

TOD模式发源于上世纪90年代初的美国,其初衷是通过土地的集约利用,解决大城市无限制蔓延而带来的一系列社会问题,本质在于依托高度网络化的多模式公共交通系统,创造多功能的短距离生活圈,减少人们摄取足够信息、商品、服务和协助的成本,从而实现更美好的社区生活和可持续的城市发展。

通过实施上盖综合开发,上海万象城综合体让低效的停车空间焕发出新的商业活力。项目最重要的组成部分——万象城购物中心于2017年9月23日开业,内含服饰、餐饮、潮流、生活、家居、教育、奥运标准真冰场、LUXE影院、高端超市等业态,店铺数量超过400家,其中不乏区域首店,极大地满足了周边及跨区域居民对高品质消费体验的追求,带动了吴中路商圈的复兴和繁荣。

此外,项目的写字楼已吸引三星、LG等多家世界500强企业入驻,出租率接近100%;国际知名酒店CitizenM和ARTYZEN habitat也选择在这里首次登陆中国。上海万象城综合体已初步形成基于多元功能植入和社群建设而打造的多元化经济产业结构。

除此之外,项目还别具匠心地建造了国内第一家专业地铁博物馆。博物馆与购物中心直接连通,每天展示着地铁发展历史、地铁功能、地铁文化、地铁安全、世界地铁等内容,其中中厅的5块大屏幕与上海地铁运营控制中心数据实时对接,同步显示地铁线路客流数据。博物馆依托万象城带来的巨大人流,通过巧妙的设计和有趣的体验活动,让市民在潜移默化中了解城市和地铁发展,感受地铁文化,学习地铁安全知识。

未来想象:TOD,走向可持续发展

随着全球城市化的持续进行,大城市无限向外蔓延,城市人口向郊区迁移,土地利用密度降低,城市密度趋向分散化,由此带来城市中心区衰落,社区纽带断裂,以及能源和环境等方面的一系列问题正引起全社会的关注。

城市的边界不可能无限扩张,一个“摊大饼”式的单一集中型城市结构只会造成人居体验的降维和资源利用的低效。在上海万象城,华润置地试图用以TOD为核心的片区统筹模式勾勒一种城市发展的全新可能:从垂直流动、综合开发维度来思考建筑的构成,使整体空间充满层次感和系统性。通过建设一个“垂直”而非“水平”的城市综合体,营造舒适宜居、交通便捷的生活环境,引导人们选择绿色健康的居住和生活行为模式;通过提供从规划设计,到投资开发,再到持续运营的全周期服务,实现交通通达、人流交汇、产业聚集,从而带动城市系统不断优化,城市能级不断提升,帮助人们更加公平地享受到城市发展带来的红利。

作为城市开发的前沿模式,虽然TOD具有显著的经济社会效应,能促成城市的发展和可持续的繁荣,但因项目通常体量庞大且涉及面广,在产品设计、权益协同、资金投入、工程实施、基础设施联动、运营维护等方面都挑战重重,极大地考验着操盘企业的综合实力。

(文章来源:经济参考网)