华润置地(01109.HK)

深圳观察丨2020华润置地再启程,投资助力千亿片区

时间:20-04-17 12:25    来源:一财网

今年,罗湖携四大“千亿片区”工程重新回到特区经济发展中心,华润置地(01109)投资千亿布局五子,再助罗湖焕新腾飞。

2019年,华润置地全年业绩显示,实现综合营业额人民币1,477.4亿元,同比增长21.9%;实现签约额人民币2,425亿元,较去年同期增长15%,继续保持行业规模前十名;实现开发物业结算营业额人民币1,272亿元,较去年同期增长22%,据了解,2020年华润置地开发物业可售资源为5,122亿元,预计实现签约目标2,620亿元。

2020年,是华润置地战略布局之年。华润置地,不仅是城市使命的践行者,更是城市发展的亲历者,早在16年前,华润置地因华润中心与罗湖就结下了不解之缘,而最新的《罗湖区贯彻落实<粤港澳大湾区发展规划纲要>三年行动方案(2018-2020年)》更是指出:以粤港澳大湾区建设为契机,打造国际可持续发展先锋城区和口岸经济高质量发展典范区。而在今年年初的罗湖区第七届人民代表大会第七次会议上,区领导指出未来将打造四大“千亿片区”。

2020年,随着罗湖城市焕新计划主旋律的奏响,华润置地携笋岗中心再次投资罗湖,这也是自16年前华润置地首次进军罗湖后的又一次战略起航。

华润置地,与城共生共融

伴随房地产市场进入存量市场、城镇化率突破50%,城市化进程由“速度”转向“深度”,靠大拆大建速度取胜的城镇化模式早已难以满足人们的居住需求。加之产城融合模式的不断推进,城市化与产业化的匹配度需求被提到新的层级。

需求带来改变,改变带来更新。回顾近几十年地产模式,从单一的住宅开发商、万达式的“以售养租”持有商业,到城市综合体、文化旅游城复合开发,再到产业地产、特色小镇,中国的地产开发商们一直在向城市运营商进化;地产之上搭载产业,已经成为当下大型地产商的一致选择,更是城市化进程使然。

众所周知,产城融合的综合性开发模式的核心是产业而非地产,这种模式要求产业发展与城市功能提升相互协调、人与城市的和谐相处,以及购物中心、五星酒店、高端商务、精品住宅等多元配套业态形成有效价值循环互补,实现“以产促城、以城兴产”,目前国内主要开发商都在进行产城融合的综合开发,如华润置地、碧桂园、招商蛇口、华夏幸福等,无不是这方面的实例。

以近两年站在政策风口的粤港澳大湾区为例,它是华润置地母公司华润集团有限公司(下称“华润集团”)营收、利润的较大来源地。华润集团涉及大消费、电力、水泥、燃气、大健康、金融等多元化主业,在此开枝散叶超过四十年。即便相比同类央企,华润集团也具备一定的战略优势和产业优势,能较快抢占湾区的制度红利、发展红利、产业红利。

将目光进一步聚焦到华润置地在深圳的城市开发运营轨迹来看,无论是2004年深圳较大的购物中心“华润中心 万象城”,还是2014年迄今为止广东较大的城中村整体改造项目深圳大冲村项目,亦或是2015年深圳湾综合发展项目,华润置地都能做到快速介入,并盘活项目区域的产业,实现片区的升值。

一家头部房企的CFO对第一财经记者表示,伴随城镇化过程逐渐进入第二阶段,城市发展逐渐趋于成熟,土地供应由增量转向对存量价值的挖掘、城市能级由极化取代平衡、新一代年轻人成为消费主流,单一产品策划的时代已经结束,综合实力比拼的全面竞争年代已经来临,具备城市综合投资开发运营能力的行业领航者能快速胜出。

匠心筑梦,再一次焕新罗湖

言及华润置地在城市综合投资开发运营领域的实践,绕不开深圳市罗湖区。16年前,华润置地在罗湖建造中国第一座万象城,把握住了城市高端综合体的发展先机,也促进了罗湖区域价值重构,这是当时深圳罗湖区由城中村转变为中央商务区的重要推动力之一。万象城经过十数年的持续开发与运营升级,每走过一座城市都成为当地标志性城市综合体之一。

早在2004年,华润置地便以深圳华润中心参与到深圳城市面貌更新当中,为之后促进罗湖“3+3+N”现代产业体系,构筑“一主两区三带”发展新格局,打造湾区金融服务中心——红岭新兴金融产业带,以助力深圳向国际化都市进阶打下坚持基础。暌违16年后,华润不忘初心,又一次携万象新作——笋岗中心启幕罗湖,再次见证城市的焕新腾飞。罗湖两座新老万象作品的相互辉映,见证了华润置地数十年来始终致力于提升与重构区域价值、助推城市升级、提升人居环境、共筑美好生活的城市梦想。

那么16年后,华润置地因何选择笋岗作为回馈罗湖的新起点?因为她是笋岗,因为她是在集约土地上完成较高效的城市运营,因为她更是罗湖四大“千亿片区”之一。笋岗,既是罗湖更新的首发区域,也是整个罗湖“十三五”期间更新项目较集中、数量较多、总体体量较大的片区。目前,该区金融商贸总部集群初具规模,未来则定位为罗湖高端商务中心区。

华润置地的笋岗中心是全新概念都会综合体,7、17号线(规划)双地铁上盖,临近9号线红岭北站,整合了甲级写字楼、创新商业、品质人居等综合功能物业。

该综合体内有高端品质商务旗舰润弘大厦,全面引入了Officeasy润商务;万象系旗下首个以食为特色、以家为表达方式的购物中心万象食家;饱含生活气息又具场景革命的万象华府,服务于对品质对趣味对审美等有较高要求的白领商务群体。而这一业务板块也是万科等不少头部房企近年涉足的领域。

据一家TOP5房企的商业地产项目负责人介绍,相比高周转、快开发的住宅产品来说,写字楼等都会综合体项目,运营专业化程度高、难度系数高、对开发商长期资金投入要求高。但开发商一旦能成功“啃下”这块业务,对于提升企业的综合能力、助力城市综合投资开发运营商转型及获取源源不断的现金流等大有裨益。

“我们通常把写字楼等商业综合物业看作是高阶房企们的小众‘游戏’,资金实力不够、运营能力不强的房企去做反倒容易成为现金流负累、利润‘包袱’。”华南一家券商机构负责人续称,港资、外资开发商在这块业务上的理念及能力更出众,华润置地属于国内少数能“玩得转”的开发商之一。

继今年的旗舰产品笋岗中心之后,华润置地还将推出2021年的清水河项目、2021年的深润大厦、2022年的湖贝项目,投资金额近千亿元。

在上述华南一家券商机构负责人士看来,罗湖如今定位成了国际可持续发展先锋城区和深港在金融、高端商务、科技等领域合作的口岸经济发展典范区,华润置地在这个时间点再押注罗湖,做一些综合体项目也属顺应时势。

Officeasy2.0,强化IP运营效应

将华润置地笋岗中心等综合功能物业项目探索放到地产行业发展的坐标体系看,商务生活方式与消费场景的打造早已不是行业的新鲜事务,在时间与人的见证下,优质的运营模式对于商务写字楼的长期经营越来越重要。而华润置地,于五年前,便有了超越时代的前瞻洞察,意识到一个代表城市封面的高端商务写字楼,不仅需要基本物业服务保障,更需要满足每一个人内心深层次的精神愉悦和放松。之后,Officeasy润商务,在2015年正式应用于深圳华润大厦。

2020年,历经5年时间,2.0版本的Officeasy润商务,带着迭代的经验及创新的产品和周到的服务回归罗湖,以罗湖五子为全新阵地,衍生出更多元、更周到、更智慧的运营创新举措。目前,Officeasy润商务现已形成由空间产品、智慧平台和多元服务三大模块构成的办公生态系统。以Officeasy润商务多元的创新空间为例:城市综合体中的首个“大师级”人文剧场——万象天地剧场;商务空间中3000平米艺术“朝圣地”——中国华润大厦艺术中心;背靠华润优质产业及商业资源,助力创业企业实现快速成长的华润创业加速空间——润加速产业加速器以及让商务空间成为连接人与自然的生态型纽带,高端城市农业体验空间——耕雨农场……除此外,在2019年还创造性地落地了OfficeasyLab、润康诊所等华润独有的高规格的商务配套。Officeasy一直在以领先行业的姿态积极探索,并荣获《2019·第一财经中国房地产荣耀榜》年度写字楼资管服务品牌奖。

“万象天地剧场、润加速产业加速器、耕雨农场等,这只有华润置地的写字楼空间才会提供到。”深圳市福田区一家写字楼运营人士表示,表面看是华润置地在很容易陷入同质化、枯燥化的商务空间里做企业专属品牌打造,实则是企业对商务人士深层次需求的洞察。

从资产管理、日常运营,文化建设、圈层社交构建等方面出发,Officeasy润商务已逐渐形成五大商务子品牌。华润置地紧随科技浪潮,开发了Officeasy APP、Officeasy润商务平台小程序、微信社区等线上线下商业服务场景等,不断充实使用体验。

未来,Officeasy润商务将持续构建高品质的商务生活场景,不断巩固既有功能、迭代全新版本、输出更多价值,实现华润置地写字楼运营IP标准化向产品化的升级,构建写字楼运营服务的品质标杆。2020年,也将重点升级toC的空间产品和to B的多元服务,打造写字楼资产管理服务的平台,完善“投融售管退”的资产管理闭环。

华润置地在最初切入城市运营之际,便将视野锁定在纽约哈德逊广场、伦敦国王十字、横滨港未来21。以横滨港未来21为例,曾经是三菱重工的造船厂,目前是一个融合观光旅游、商务、购物、会议、展览等于一体的未来都市,吸引包括日产汽车总部、京急总部、横滨银行总部、苹果、资生堂等总部企业进驻。

数十年始终如一,更用心缘于更纯粹的初心。给城市带来的改变止步于一个建筑恐怕不是华润置地所寄望达到的。提升与重构区域价值,助推城市升级......参与到更多人的生活里、城市发展的轨迹里,提升人居环境、共筑美好生活的梦想才是华润置地想要实现的星辰大海。

(此文不代表第一财经观点,系出于传递商业资讯目的刊登。)