华润置地(01109.HK)

北外滩地块围标风波发酵 中海、华润置地华东高管被查

时间:20-04-16 18:22    来源:金融界

上海虹口北外滩地块“围标”风波,仍在不断发酵。4月15日市场传出消息,华润置地(01109)副总裁兼华东大区总经理陈刚、华润置地上海执行总经理宋悠优正协助有关部门调查。对此,接近该公司的人士对记者予以证实。

在此之前,中海地产上海公司总经理崔帅亦被带走调查。普陀区政府新闻办公室工作人员向财联社记者确认,崔帅已被暂停了普陀区人大代表职务。

而上述两家央企华东地区被调查的高管,均被指卷入震动业界的虹口地块“围标”拿地事件。

3月31日,位于上海核心地段的虹口区嘉兴路街道HK271-01纯住宅用地(以下简称“虹口地块”)出让,参与竞标的共有六家企业,其中华润置地、中海地产、万科三家公司给出了同样的报价,均为底价34.3亿元,最终地块被中海地产竞得。仅仅一周后,中海即被曝出涉嫌与华润置地、万科“围标”拿地。

值得一提的是,上述风波发生后,上海修改了土地竞标的规则,4月11日和4月15日挂牌的三宗普通住宅用地,有效申请人从此前的3人扩大至6人,有效申请人不足6人的,地块将采用挂牌方式出让。业内人士认为,未来土地出让或将进一步放宽可竞买企业数量,使更多企业能参与到竞争中。

三家房企深陷“围标”风波

虹口地块临近北外滩核心区,是近几年上海较少见的位于内环以内的纯住宅出让用地。该地块出让面积2.17万平方米,除配建2640平方米保障房外,并无自持要求。

从区域位置来看,从该地块到北外滩核心区域只有约一公里距离,从地块步行到临近黄浦江的白玉兰广场、上海港邮轮城所用时间,约一刻钟。此外,该地块距离地铁12号线国际客运中心站不到一公里,且东侧紧临穿越黄浦江的新建路隧道,驾车通往浦东非常方便。

由于地理位置优越,该地块吸引了中海、华润、万科、招商、绿城及平安6家企业参与竞标。按照上海当时土地出让规则,这一地块采用竞价招标方式出让,根据房企的资质等因素进行打分排名。中海、万科、华润相关子公司得分分别为130分、130分和120分,成为第一、第二、第三顺位竞标人。

但在竞标环节,令人意想不到的一幕出现了,3家房企均给出底价34.3亿元的价格。按照规则,最终虹口地块由第一顺位竞标人中海获得,溢价率为零。

该结果随即引发了业内的质疑。4月9日,有媒体报道称,因涉嫌围标拿地,崔帅被暂停普陀区人大代表,并被公安部门采取强制措施。

普陀区政府新闻办公室工作人员在接受记者采访时表示,崔帅被暂停区人大代表职务,具体原因暂不清楚。近日官网将进行公布,详情以官网公布信息为准。“至于其是否被查,以及具体什么原因等情况,需要跟公安局经济侦查部门进行了解并确认。”

记者多次联系中海地产华东公司及中海集团总部,暂未获得该公司关于此事的官方回应。此外,有消息称上海万科相关拿地人士亦被调查,但接近上海万科的人士表示,“并无此事”。

对于虹口地块相关进展,虹口区规划和自然资源局工作人员向财联社表示,以官网公布信息为准,“现在官网上公布出来的进程显示是什么,就处于什么状态。”

截至记者发稿,上海土地市场官网上,该地块交易状态仍显示为“交易中”。

4月14日,上海市规划和自然资源局一位人士对媒体表示,由于出让过程存在问题,该地块暂缓交易,等待经侦部门的调查结果。

一家上海房产机构研究经理认为,虹口地块出让中存在诸多疑点,是此次中海等3家房企深陷舆论漩涡的主因之一。如果该事件升级,或将引发上海地产界余震。

业界推算项目货值至少60亿

这究竟是怎样的一幅地块,引发了业内如此轩然大波?日前,财联社记者赴地块现场及周边区域,展开了一番实地探访。

虹口地块南接周家嘴路、西靠金田路、北面为海拉尔路,东临海伦路。以金田路为分界线,目前有两个施工场地,西南一侧为正在建设的中皇广场二期,东北一侧为虹口地块。

从地块现状来看,虹口地块已经是净地。除靠近海伦路一侧有一堵旧式房子的墙面暂未完全拆除,地块内其它区域均已拆除完毕,在地块靠近周家嘴路一侧,有几台挖掘机和土方车正在作业。

以中海等3家房企报出的34.3亿元底价推算,该地块楼板价约6.3万元/平方米。

周家嘴路一家房产中介公司人员表示,按目前的市价,周边区域新房预计在11万元—12万元/平方米左右。

“周边二手房价格差异较大,便宜的每平方米约6、7万元。这幅地块对面的馨虹苑因房龄较小有一定可比性,其市场价格在8万元—10万元/平方米左右。周边区域新房楼层较高可看到黄浦江景的房型,价格可能会达到13万元/平方米以上。这只是目前的行情。如果项目两年后上市,价格应该会更高一些。”上述中介公司人员说。

公开的信息显示,虹口地块总建筑面积约5.43万平方米。业内人士表示,如果按11万元/平方米的价格推算,该项目货值约60亿元。

“目前该地块竞标企业报价34.3亿元,可以比较一下这其中的潜在差价有多少。考虑到地块的地理位置优越、配套成熟,预计两年后项目的市场价会更高。单价越高,总货值自然越高。如进行保守展望,未来两年该地块售价能达到13万元/平方米,货值预计超过70亿元,开发商能获得的利润是相当可观的。”前述房企营销部经理告诉记者。

地块部分区域正进行修复

记者在现场看到,在该地块靠近金田路的一块红底公示牌上,列出了虹口区158、161街坊施工相关安排进度以及虹口区158街坊房屋拆除工程2标段的项目信息。一项落款时间为2020年3月11日的信息显示,所拆除的2标段房屋,为面积约600平方米、高13米的四层砖混结构房屋。

附近的海伦大厦一位业主表示,该地块2014年前后开始正式动迁,“拆迁情况比较复杂,不只有工厂、石库门房,还有七八层的老式公寓,前后拆了五六年。”

虽然虹口地块有挖掘机在施工,不过这并非开发商在打地基,为开发项目做准备。

而地块靠近周家嘴路一侧,建起了一个约4、5个篮球场大小的大型水泥平台工作场地。水泥平台一边堆起了约两层楼高的泥土,挖掘把堆放的土铲至土方车后,土方车没有把土运出去,而是将泥土均匀铺放在水泥平台上。

现场多位施工人员告诉记者,他们正在进行部分土地的修复。“房屋拆除后,发现部分建筑物下的土地有一些发霉。之前在有霉变的区域注入了类似消毒水之类的东西,先进行消毒杀菌。现在要把经过消杀的土层挖出来,晾晒风吹一段时间并进行再次处理之后,再进行回填。”其中一位施工人员说。

而地块需要修复的部分,正是此前被拆除的二标段工程。据中国政府采购网公布的信息,虹口区HK27101地块(158街坊)污染场地土壤修复项目,在2019年12月13日进行了公开招标。公告显示,该地块用于修复的预算金额约560万元。

项目现场竖立着一张某化工研究院有限公司的监督管理信息牌,另一张名为关于工程概况的简介显示,该工程名为虹口区158街坊地块污染场地修复工程。

其实在地块出让前,曾提到了这一点。地块出让答疑纪要显示,有房企提出土方检测的问题,解答显示,地块已做土壤检测,交地前完成土壤修复。

地块现场施工铭牌显示,虹口区158街坊受污染地块修复方量为3640.5方,重金属污染土壤方量3412.3方,总石油烃(C>;16)污染土壤约228.2方。而通过3个月土地修复,施工的质量目标为,达到修复方案的修复目标值并验收合格;安全目标为零伤害、事故、零损失。

“是一些重金属和少量机油、柴油,受污染的面积不大,而且是较浅的土层。流程较复杂,但最终会通过专业科学的方式完成修复,安全进行呈交。”一家化工研究公司经理表示。

上海一家研究机构分析师认为,虽然地块有一定瑕疵,但情况并不严重,土地经过修复后并不影响其总体价

“企业对后市不同节点的判断不会完全一致,由于地块有瑕疵,不同公司所开发设计的产品不一样,其对投资和收益的预期也不会相同,竞买地块时所出价自然会不同。”上述研究机构分析师表示,“但3家企业在竞买时所出价格却一样,均为底价,而且只经过一轮出价,几家企业都没有加价,这其中的巧合太多,让外界很难理解。”

一家大型房企内部人士指出,目前还没有关于该地块最新官方确凿信息,“地块究竟花落谁家还不好说。”